# KI-Tools für Immobilienmakler 2026: was heute wirklich hilft

> Wo KI Maklern heute Arbeit abnimmt — Texte, Bilder, Anfragen, Telefon —, welche Regeln seit August 2026 gelten und wo Sie besser selbst prüfen.

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Sprachmodelle schreiben Exposé-Entwürfe in Sekunden, Bildprogramme richten leere Räume ein, Telefonassistenten nehmen Anrufe an. Was Ihnen davon tatsächlich Arbeit abnimmt, wo die Grenzen liegen und welche Regeln seit dem 2. August 2026 gelten — ein Überblick nach Aufgaben, mit Beispielen zum Ausprobieren.

## Das Wichtigste in Kürze

- Am meisten hilft KI bei Texten: Exposé-Entwürfe, Antworten auf Anfragen, Übersetzungen. Verantwortlich für jede Angabe bleiben Sie.
- Einen Exposé-Text müssen Sie nicht als KI-Text kennzeichnen. Die Kennzeichnungspflicht für Texte gilt nur für Veröffentlichungen über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse (Art. 50 Abs. 4 KI-VO).
- Virtuell eingerichtete oder veränderte Fotos eines echten Objekts kennzeichnen Sie dagegen: Sie können ein Deepfake im Sinne der KI-Verordnung sein (Art. 3 Nr. 60, Art. 50 Abs. 4), und ohne Hinweis droht Irreführung (§ 5 UWG).
- Kundendaten gehören nur in Tools, mit denen Sie einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung haben (Art. 28 DSGVO). Eine Absage mit erheblicher Wirkung sollte kein Algorithmus allein treffen (Art. 22 DSGVO).
- Telefonassistenten zeichnen Gespräche nur mit Einverständnis auf (§ 201 StGB), und der Anrufer soll erfahren, dass er mit einer KI spricht (Art. 50 Abs. 1 KI-VO).

## Wo KI im Maklerbüro heute hilft

Die nützlichsten KI-Werkzeuge sind oft die unscheinbaren: ein Sprachmodell, das aus Stichpunkten einen ersten Entwurf macht, oder ein Assistent, der Anfragen vorsortiert. Die Übersicht zeigt, wofür sich KI heute lohnt — und wo Sie genauer hinsehen müssen.

| Aufgabe | Was KI gut kann | Worauf Sie achten |
| --- | --- | --- |
| Exposé- und Objekttexte | Entwürfe aus Ihren Stichpunkten, Varianten für Portale, Übersetzungen | Jede Angabe prüfen — Sprachmodelle ergänzen gern Details, die nicht stimmen (§ 5 UWG) |
| Antworten auf Anfragen | Entwürfe für Standardantworten und Terminvorschläge | Kundendaten nur mit Vertrag zur Auftragsverarbeitung (Art. 28 DSGVO) |
| Bilder | Räume virtuell einrichten, Fotos aufhellen, Gegenstände entfernen | Veränderte Fotos kennzeichnen (Art. 50 Abs. 4 KI-VO), keine Mängel wegretuschieren (§ 5 UWG) |
| Telefon | Anrufe annehmen, Anliegen erfassen, Rückrufe vorschlagen | Aufzeichnung nur mit Einverständnis (§ 201 StGB), die KI gibt sich zu erkennen (Art. 50 Abs. 1 KI-VO) |
| Recherche | Zusammenfassungen, Vergleichslisten, erste Einschätzungen | Zahlen und Rechtsfragen an der Quelle prüfen |
| Lagebeschreibung | Wegzeiten und Umgebung in Worte fassen | Nur aus echten Daten — erfundene Vorzüge machen die Anzeige irreführend (§ 5 UWG) |

## Texte: Entwürfe ja, Verantwortung bleibt

Ein Sprachmodell formuliert schneller als jeder Mensch, aber es kennt Ihr Objekt nur aus dem, was Sie ihm geben — und füllt Lücken gern mit Plausiblem. Was im Exposé steht, verantworten Sie: Unwahre Angaben über wesentliche Merkmale machen eine Anzeige irreführend ([§ 5 UWG](https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html)). Wie weit Sie Angaben des Verkäufers übernehmen dürfen, zeigt der Leitfaden [Immobilien-Exposé erstellen](https://capitality.io/makler-wissen/immobilien-expose-erstellen#verkaeuferangaben).

Kennzeichnen müssen Sie einen KI-Entwurf für ein Exposé nicht. Die KI-Verordnung verlangt das bei Texten nur, wenn sie veröffentlicht werden, um die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse zu informieren — und selbst dann nicht, wenn ein Mensch den Text geprüft hat und redaktionell verantwortet ([Art. 50 Abs. 4 KI-VO](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_50)).

Drei Beispiele zum Ausprobieren — ersetzen Sie die Punkte durch Ihre Angaben, aber ohne Namen oder Kontaktdaten von Kunden:

- „Schreibe aus diesen Stichpunkten eine sachliche Objektbeschreibung für eine 3-Zimmer-Wohnung, ohne Superlative, höchstens 120 Wörter: …“
- „Formuliere eine freundliche, kurze Antwort auf diese Anfrage und schlage zwei Besichtigungstermine vor: …“
- „Übersetze diese Objektbeschreibung ins Englische. Behalte alle Zahlen und Fachbegriffe bei und erfinde nichts hinzu: …“

## Bilder und virtuelle Einrichtung: kennzeichnen

Ein Deepfake ist nach der KI-Verordnung ein durch KI erzeugter oder veränderter Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der wirklichen Orten oder Gegenständen ähnelt und fälschlich als echt erscheinen würde ([Art. 3 Nr. 60 KI-VO](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_3)). Ein virtuell eingerichtetes Foto einer echten Wohnung kann genau das sein. Wer ein solches System einsetzt, muss offenlegen, dass der Inhalt künstlich erzeugt oder verändert wurde ([Art. 50 Abs. 4 KI-VO](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_50)) — klar erkennbar und spätestens, wenn jemand das Bild zum ersten Mal sieht (Art. 50 Abs. 5).

Praktisch heißt das: ein gut sichtbarer Hinweis direkt am Bild, etwa „Virtuell eingerichtet (KI)“, und das unveränderte Foto daneben. Wer Risse, Feuchtigkeit oder die Stromleitung vor dem Fenster wegretuschiert, täuscht über die Beschaffenheit — das ist irreführend, mit oder ohne KI (§ 5 UWG).

> **Hinweis:** Die Transparenzpflichten der KI-Verordnung gelten seit dem 2. August 2026 (Art. 113). Welche Rechte Sie an den Fotos selbst brauchen, steht im Leitfaden [Immobilien-Exposé erstellen](https://capitality.io/makler-wissen/immobilien-expose-erstellen#fotos).

## Anfragen und Telefon: Assistenten mit Grenzen

Chat- und Telefonassistenten müssen so gebaut sein, dass Menschen erfahren, dass sie mit einer KI sprechen — es sei denn, das ist offensichtlich ([Art. 50 Abs. 1 KI-VO](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_50)). Die Pflicht trifft den Anbieter; achten Sie bei der Auswahl darauf, dass das Tool sie erfüllt.

Zeichnet der Assistent Gespräche auf, brauchen Sie dafür das Einverständnis des Anrufers: Wer das nichtöffentlich gesprochene Wort eines anderen unbefugt aufnimmt, macht sich strafbar ([§ 201 StGB](https://www.gesetze-im-internet.de/stgb/__201.html)).

Entscheiden sollte am Ende ein Mensch. Eine Entscheidung, die ausschließlich automatisiert entsteht und rechtliche Wirkung hat oder die Person erheblich beeinträchtigt — etwa eine Absage an Mietinteressenten —, ist nur in Ausnahmen zulässig, und auch dann muss sich die Person an einen Menschen wenden können ([Art. 22 DSGVO](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32016R0679#art_22)).

> **Hinweis:** Ruft eine KI von sich aus Verbraucher an, um zu werben, gilt dasselbe wie für jeden Werbeanruf: nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung — siehe [DSGVO für Immobilienmakler](https://capitality.io/makler-wissen/dsgvo-immobilienmakler#werbung).

## Kundendaten in KI-Tools

Was Sie in ein KI-Tool eingeben, verarbeitet dessen Anbieter. Enthält es personenbezogene Daten — Namen, Telefonnummern, die Selbstauskunft eines Mietinteressenten —, brauchen Sie mit dem Anbieter einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung ([Art. 28 DSGVO](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32016R0679#art_28)). Werden die Daten außerhalb der EU verarbeitet, muss die Übermittlung zusätzlich den Regeln für Drittländer genügen ([Art. 44 DSGVO](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32016R0679#art_44)).

Der einfachste Schutz: Lassen Sie Personendaten weg. Für einen Exposé-Entwurf braucht das Modell Fläche, Zimmer und Lage — nicht den Namen des Eigentümers.

## Was die KI-Verordnung von Maklern verlangt

- **KI-Kompetenz:** Wer KI-Systeme einsetzt, ergreift Maßnahmen, um die KI-Kompetenz seines Teams zu fördern — abgestimmt auf Kenntnisse, Erfahrung und Einsatzzweck. Einen bestimmten Kenntnisstand garantieren müssen Sie nicht. So gilt es seit der Änderung durch die [Digital-Omnibus-Verordnung zur KI](https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2026/1744/oj) vom Juli 2026 ([Art. 4 KI-VO](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_4)).
- **Transparenz:** KI-veränderte Bilder, Videos und Tonaufnahmen, die als echt erscheinen würden, kennzeichnen Sie; Chat- und Telefonassistenten geben sich als KI zu erkennen (Art. 50 KI-VO, seit dem 2. August 2026).
- **Hochrisiko-Systeme:** Deren Pflichten wurden verschoben — für die Systeme aus Anhang III auf den 2. Dezember 2027 (Art. 113 KI-VO in der Fassung von 2026).

## Checkliste: KI im Büro einführen

1. Aufgaben wählen, bei denen KI entwirft und ein Mensch entscheidet: Texte, Antworten, Übersetzungen.
2. Für jedes Tool klären: Wo werden die Daten verarbeitet, gibt es einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung?
3. Keine Kundendaten in Tools ohne diesen Vertrag — Stichpunkte statt Namen.
4. KI-veränderte Fotos sichtbar kennzeichnen, das Original daneben zeigen.
5. Telefonassistenten: Hinweis auf die KI und Einverständnis vor jeder Aufzeichnung.
6. Keine Absagen und Auswahlentscheidungen allein durch Software.
7. Das Team schulen: was die Tools können, wo sie irren, was nie hineingehört.

## So unterstützt Capitality

Wo es auf Fakten ankommt, arbeitet Capitality mit Regeln statt mit einem Sprachmodell.

Der Lagetext entsteht nicht in einem Sprachmodell, sondern aus gemessenen Wegzeiten zu Bahn, Schule und Einkauf: ohne erfundene Adjektive, in der gewählten Sprache und, solange die Adresse verborgen ist, ohne Ortsnamen und mit gerundeten Zeiten. So steht im Exposé nur, was sich nachmessen lässt.

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- ✓ Lage und Umgebung aus echten Wegzeiten, Lagetext für das Exposé

Mehr zur Makler-Lösung: https://capitality.io/immobilienvertrieb

## Häufige Fragen

**Welche KI-Tools nutzen Immobilienmakler?**
Vor allem Sprachmodelle für Texte, Antworten und Übersetzungen, Bildprogramme für die virtuelle Einrichtung und Assistenten für Anfragen und Telefon. Am meisten sparen sie dort, wo die KI entwirft und ein Mensch prüft und entscheidet.

**Muss ich KI-generierte Exposé-Texte kennzeichnen?**
Nein. Die KI-Verordnung verlangt eine Kennzeichnung von Texten nur, wenn sie veröffentlicht werden, um die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse zu informieren (Art. 50 Abs. 4 KI-VO). Für den Inhalt des Exposés stehen Sie trotzdem ein (§ 5 UWG).

**Muss ich virtuell eingerichtete Fotos kennzeichnen?**
Ja, wenn sie ein echtes Objekt zeigen und fälschlich als echt erscheinen würden: Dann können sie ein Deepfake im Sinne der KI-Verordnung sein, und seit dem 2. August 2026 müssen Sie offenlegen, dass sie künstlich erzeugt oder verändert wurden (Art. 3 Nr. 60, Art. 50 Abs. 4 KI-VO). Ohne Hinweis droht zudem Irreführung (§ 5 UWG).

**Darf ich Kundendaten in ChatGPT eingeben?**
Nur, wenn Sie dafür eine Rechtsgrundlage und mit dem Anbieter einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung haben (Art. 28 DSGVO); bei einer Verarbeitung außerhalb der EU gelten zusätzlich die Regeln für Drittländer (Art. 44 DSGVO). Sicherer ist es, Namen und Kontaktdaten wegzulassen.

**Darf ein KI-Telefonassistent Anrufe aufzeichnen?**
Nur mit dem Einverständnis des Anrufers — das unbefugte Aufnehmen des nichtöffentlich gesprochenen Wortes ist strafbar (§ 201 StGB). Außerdem soll der Anrufer erfahren, dass er mit einer KI spricht (Art. 50 Abs. 1 KI-VO).

**Muss mein Team eine KI-Schulung machen?**
Wer KI einsetzt, muss Maßnahmen ergreifen, um die KI-Kompetenz seines Teams zu fördern — passend zu Kenntnissen, Erfahrung und Einsatz. Einen bestimmten Kenntnisstand müssen Sie seit der Änderung von 2026 nicht garantieren (Art. 4 KI-VO).

**Darf KI Mietinteressenten automatisch aussortieren?**
Eine Absage, die ausschließlich automatisiert entsteht und die Person erheblich beeinträchtigt, ist nur in Ausnahmen zulässig — und auch dann muss sich die Person an einen Menschen wenden können (Art. 22 DSGVO). Lassen Sie die Software vorsortieren, entscheiden Sie selbst.

## Gesetze und Urteile

- [Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung), Art. 3 — Begriffsbestimmungen (Nr. 60: Deepfake)](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_3)
- [KI-Verordnung, Art. 4 — KI-Kompetenz](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_4)
- [KI-Verordnung, Art. 50 — Transparenzpflichten für Anbieter und Betreiber bestimmter KI-Systeme](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_50)
- [KI-Verordnung, Art. 113 — Inkrafttreten und Geltungsbeginn](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32024R1689#art_113)
- [Verordnung (EU) 2026/1744 — Digital-Omnibus-Verordnung zur KI (Änderung der KI-Verordnung)](https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2026/1744/oj)
- [Art. 22 DSGVO — Automatisierte Entscheidungen im Einzelfall einschließlich Profiling](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32016R0679#art_22)
- [Art. 28 DSGVO — Auftragsverarbeiter](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32016R0679#art_28)
- [Art. 44 DSGVO — Allgemeine Grundsätze der Datenübermittlung](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32016R0679#art_44)
- [§ 5 UWG — Irreführende geschäftliche Handlungen](https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html)
- [§ 201 StGB — Verletzung der Vertraulichkeit des Wortes](https://www.gesetze-im-internet.de/stgb/__201.html)

Die Links führen zu den amtlichen Gesetzestexten und zu Urteilsdatenbanken. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.

Unsere Leitfäden informieren über die Rechtslage in Deutschland; sie ersetzen keine Rechtsberatung. Den Stand nennt jede Seite. Für Ihre Verträge und Belehrungen sprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt.

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