# Maklervertrag in Textform: wie er per E-Mail, Exposé und online wirksam wird > Seit 2020 braucht der Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus Textform. Wie er per E-Mail wirksam wird — und woran Online-Abschlüsse scheitern. Kanonisch: https://capitality.io/makler-wissen/maklervertrag-textform · Alle Leitfäden: https://capitality.io/makler-wissen.md Quelle: generiert aus `apps/landing/src/app/content/wissen/maklervertrag-textform.json` durch `apps/landing/scripts/build-wissen-twins.mjs` — nicht von Hand bearbeiten. Stand: 2026-09-28. Keine Rechtsberatung. Der Interessent fragt nach dem Exposé, Sie schicken es mit Provisionshinweis, er besichtigt und kauft. Ob Sie Ihre Provision bekommen, hängt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern davon ab, ob ein Maklervertrag in Textform zustande gekommen ist. Zwei aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs zeigen, wann ein E-Mail-Wechsel genügt — und warum ein Klick auf „Senden“ die Provision kosten kann. ## Das Wichtigste in Kürze - Geht es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, braucht der Maklervertrag seit dem 23. Dezember 2020 Textform (§ 656a BGB). Fehlt sie, ist der Vertrag nichtig — und es gibt keine Provision. - Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt (§ 126b BGB). Eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. - Seit März 2026 steht fest: Auch ein Austausch von E-Mails und sogar ein konkludenter Abschluss wahren die Textform — wenn Parteien, Provision und Objekt aus den Erklärungen hervorgehen (BGH, I ZR 202/25). - Schließt der Kunde online per Klick ab, muss die Schaltfläche die Zahlungspflicht ausdrücklich bestätigen. „Senden“ reicht nicht; der Vertrag ist dann endgültig unwirksam (BGH, I ZR 159/24). - Ein telefonisches Ja genügt bei Wohnung und Einfamilienhaus nicht — und ohne Textform gibt es auch keinen Ausgleich über das Bereicherungsrecht. ## Wann der Maklervertrag Textform braucht Seit dem 23. Dezember 2020 gilt [§ 656a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html): Ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine **Wohnung oder ein Einfamilienhaus** zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. Das betrifft Ihren Vertrag mit dem Verkäufer ebenso wie den mit dem Käufer. Fehlt die Form, ist der Vertrag nichtig ([§ 125 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__125.html)). Dann entsteht kein Provisionsanspruch, auch wenn der Kauf durch Ihren Nachweis zustande gekommen ist — und einen Ausgleich über das Bereicherungsrecht gibt es ebenfalls nicht ([BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/I_ZS/2025/I_ZR_202-25.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte schreibt das Gesetz keine Form vor; dort kann ein Maklervertrag auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten entstehen. Textform lohnt sich trotzdem — sie ist Ihr Beweis. ## Was Textform bedeutet — und was nicht Textform verlangt eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger ([§ 126b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html)). Eine Unterschrift braucht es nicht. - **Genügt:** E-Mail, PDF, Brief, Fax. - **Genügt nicht:** ein Telefonat, ein Gespräch bei der Besichtigung, ein Handschlag. Erkennbar sein muss, wo die Erklärung endet — etwa durch eine Grußformel mit Namen. Das hat der BGH ausdrücklich betont, obwohl § 126b BGB seit 2014 keine nachgebildete Unterschrift mehr verlangt (I ZR 202/25). ## Der Vertrag per E-Mail: was der BGH 2026 entschieden hat Lange war umstritten, ob ein Maklervertrag nach § 656a BGB durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann. Der Bundesgerichtshof hat das am 11. März 2026 geklärt (I ZR 202/25): 1. Die Erklärungen beider Seiten müssen nicht in einem Dokument stehen. Ein **Austausch von E-Mails** kann einen formwirksamen Maklervertrag begründen. 2. Der Vertrag kann auch **konkludent** geschlossen werden — wenn sich die wesentlichen Punkte aus den Erklärungen in Textform ergeben: die Parteien, die Höhe der Provision und das Objekt. 3. Fehlt die Textform, hat der Makler keinen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Für die Praxis heißt das: Ihr Exposé oder Ihre Antwort-E-Mail nennt die Provision klar — Höhe, Berechnungsgrundlage, wer sie zahlt. Am sichersten ist eine ausdrückliche Bestätigung des Kunden in Textform, etwa eine Antwort-E-Mail, in der er die Provision annimmt. Nimmt der Interessent Ihre Leistung per E-Mail in Kenntnis Ihres klaren Provisionsverlangens in Anspruch, kann auch das genügen; wie weit das im Einzelfall trägt, entscheiden die Gerichte. ## Online abschließen: warum „Senden“ die Provision kostet Viele Büros lassen Interessenten den Maklervertrag online bestätigen, bevor sie das vollständige Exposé freischalten. Dann gilt zusätzlich die sogenannte Button-Lösung ([§ 312j Abs. 3 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312j.html)): Der Verbraucher muss mit seiner Bestellung ausdrücklich bestätigen, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet. Geschieht das über eine Schaltfläche, muss sie gut lesbar mit nichts anderem beschriftet sein als „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer entsprechend eindeutigen Formulierung. Wie teuer das werden kann, zeigt ein Fall, den der Bundesgerichtshof 2025 entschieden hat ([BGH, Urteil vom 9. Oktober 2025 – I ZR 159/24](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/I_ZS/2024/I_ZR_159-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Der Interessent hatte per E-Mail den Link zum Web-Exposé und den Maklervertrag mit 3,57 % Provision erhalten, zwei Häkchen gesetzt — Angebot angenommen, Widerrufsbelehrung erhalten — und auf „Senden“ geklickt. Der BGH: Ein Maklervertrag verpflichtet den Verbraucher zu einer Zahlung, also muss die Schaltfläche genau das sagen. Weil sie es nicht tat, ist der online geschlossene Vertrag **endgültig unwirksam** (§ 312j Abs. 4 BGB). Ob die Maklerin am Ende doch Provision bekommt, hängt davon ab, ob der Kunde den Vertrag später wirksam bestätigt hat — darüber muss das Oberlandesgericht neu entscheiden. > **Hinweis:** Wirksam wird ein solcher Vertrag erst, wenn der Kunde ihn neu bestätigt — und auch diese Bestätigung muss die Zahlungspflicht ausdrücklich enthalten ([§ 141 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__141.html); BGH, I ZR 159/24). Denkbar sind Beschriftungen wie „Provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen“ oder „Zahlungspflichtig beauftragen“. Den genauen Wortlaut stimmen Sie mit Ihrem Anwalt ab. ## Was im Maklervertrag stehen sollte - **Die Parteien:** Ihr Büro und der Kunde, mit Namen und Anschrift. - **Das Objekt:** Adresse oder eine eindeutige Bezeichnung der Wohnung oder des Hauses. - **Die Provision:** als Prozentsatz oder Betrag, einschließlich oder zuzüglich Umsatzsteuer, und wann sie fällig wird. Wie sie in Anzeige und Exposé stehen muss, zeigt unser [Leitfaden zu den Pflichtangaben](https://capitality.io/makler-wissen/pflichtangaben-immobilienanzeige). - **Ihre Leistung:** Nachweis, Vermittlung oder beides. - **Bei Doppeltätigkeit:** der Hinweis, dass Sie für beide Seiten tätig sind — bei Wohnung oder Einfamilienhaus und einem Käufer, der Verbraucher ist, mit Provision in gleicher Höhe ([§ 656c BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html)) — mehr dazu im [Leitfaden zur Provisionsvereinbarung](https://capitality.io/makler-wissen/provisionsvereinbarung-makler). - **Widerrufsbelehrung:** bei Verbrauchern im Fernabsatz oder außerhalb Ihrer Geschäftsräume — siehe [unseren Leitfaden zur Widerrufsbelehrung](https://capitality.io/makler-wissen/widerrufsbelehrung-makler). - **Laufzeit und Kündigung:** beim Alleinauftrag unverzichtbar. ## Einfacher und qualifizierter Alleinauftrag Beim **einfachen Alleinauftrag** verpflichtet sich der Verkäufer, keinen weiteren Makler zu beauftragen; Sie verpflichten sich im Gegenzug, aktiv für ihn tätig zu werden. Selbst verkaufen darf er trotzdem — ohne Provision. Der **qualifizierte Alleinauftrag** geht weiter: Der Verkäufer darf nicht auf eigene Faust verkaufen, sondern muss Interessenten an Sie verweisen oder Sie hinzuziehen. Solche Verweisungs- und Hinzuziehungsklauseln sind in vorformulierten Geschäftsbedingungen unwirksam ([BGH, Urteil vom 8. Mai 1973 – IV ZR 158/71](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=08.05.1973&Aktenzeichen=IV+ZR+158%2F71)); tragfähig sind sie nur als im Einzelnen ausgehandelte Vereinbarung. ## So unterstützt Capitality Capitality ersetzt keinen Anwalt, der Ihren Vertragstext prüft. Es sorgt dafür, dass Provision und Belehrung jedes Exposé begleiten und dass Sie später zeigen können, was der Interessent wann bekommen und bestätigt hat. Das Exposé geht mit Provisionsangabe über einen persönlichen Link an jeden Empfänger; Öffnung und Bestätigung werden festgehalten. Anfragen aus dem Website-Formular landen mit ihrem Wortlaut am Deal, die Provision steht in Euro in der Pipeline. Die ausdrückliche Provisionsanerkennung im Exposé-Versand ist im Bau. Legende: ✓ heute im Produkt · → im Bau · ○ geplant - ✓ Exposé mit Rechtsprüfung, PDF in DE/EN/RU, persönlicher Link je Empfänger, Öffnungs- und Bestätigungsnachweis - ✓ Website-Formular und Anfragen-Eingang - ✓ Deal-Pipeline (Kanban) mit Provision in Euro und Pipeline-Wert - → Widerrufsbutton nach § 356a BGB und Provisionsanerkennung im Exposé-Versand Mehr zur Makler-Lösung: https://capitality.io/immobilienvertrieb ## Häufige Fragen **Wie kommt ein Maklervertrag zustande?** Durch Angebot und Annahme — ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses müssen die Erklärungen in Textform vorliegen (§ 656a BGB); ein Austausch von E-Mails genügt (BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25). **Wie kommt der Maklervertrag mit dem Käufer zustande?** Meist über das Exposé: Es nennt Ihre Provision klar, und der Interessent nimmt Ihre Leistung in Kenntnis dieses Provisionsverlangens in Anspruch. Bei Wohnung und Einfamilienhaus muss auch seine Erklärung in Textform vorliegen, etwa als E-Mail. **Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?** Eine Unterschrift ist nicht vorgeschrieben. Beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus verlangt das Gesetz aber Textform — eine E-Mail oder ein PDF genügt. Für andere Objekte gibt es keine Formvorschrift; Textform ist trotzdem Ihr bester Beweis. **Muss der Käufer den Maklervertrag unterschreiben?** Nein. Textform verlangt keine Unterschrift. Es braucht aber eine Erklärung des Käufers in Textform — ein telefonisches Ja genügt bei Wohnung oder Einfamilienhaus nicht. **Was muss im Maklervertrag stehen?** Mindestens die Parteien, das Objekt und die Provision mit Höhe und Fälligkeit; dazu Ihre Leistung, bei Verbrauchern die Widerrufsbelehrung und beim Alleinauftrag die Laufzeit. **Kann ich den Maklervertrag online abschließen lassen?** Ja, aber die Schaltfläche muss die Zahlungspflicht ausdrücklich bestätigen, etwa mit „zahlungspflichtig bestellen“. Ein Button „Senden“ macht den Vertrag endgültig unwirksam (§ 312j Abs. 3 und 4 BGB; BGH, Urteil vom 9. Oktober 2025 – I ZR 159/24). **Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?** Ein Alleinauftrag, bei dem der Verkäufer auch nicht selbst ohne den Makler verkaufen darf und Interessenten an ihn verweisen muss. In vorformulierten Bedingungen ist das unwirksam; tragfähig ist es nur als im Einzelnen ausgehandelte Vereinbarung. ## Gesetze und Urteile - [§ 656a BGB — Textform](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html) - [§ 126b BGB — Textform (Begriff)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html) - [§ 125 BGB — Nichtigkeit wegen Formmangels](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__125.html) - [§ 652 BGB — Entstehung des Lohnanspruchs](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__652.html) - [§ 312j BGB — Pflichten im elektronischen Geschäftsverkehr (Button-Lösung)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312j.html) - [§ 141 BGB — Bestätigung des nichtigen Rechtsgeschäfts](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__141.html) - [§ 656c BGB — Provision bei Tätigkeit für beide Parteien](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html) - [BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25 (Maklervertrag per E-Mail-Wechsel, konkludent in Textform)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/I_ZS/2025/I_ZR_202-25.pdf?__blob=publicationFile&v=1) - [BGH, Urteil vom 9. Oktober 2025 – I ZR 159/24 (Online-Maklervertrag und Button-Lösung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/I_ZS/2024/I_ZR_159-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1) - [BGH, Urteil vom 8. Mai 1973 – IV ZR 158/71 (Verweisungs- und Hinzuziehungsklauseln)](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=08.05.1973&Aktenzeichen=IV+ZR+158%2F71) Die Links führen zu den amtlichen Gesetzestexten und zu Urteilsdatenbanken. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung. Unsere Leitfäden informieren über die Rechtslage in Deutschland; sie ersetzen keine Rechtsberatung. Den Stand nennt jede Seite. Für Ihre Verträge und Belehrungen sprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt. ## Geschichten aus dem Maklerbüro - [Vom Kontaktformular zum Deal — ohne Abtippen](https://capitality.io/geschichten/anfrage-zum-deal) — Jede Anfrage wird dreimal abgetippt: ins CRM, in die Pipeline, in die Notiz. (Markdown: https://capitality.io/geschichten/anfrage-zum-deal.de.md) ## Die Regeln kennen Sie. Den Nachweis führt Capitality. 30 Minuten auf Ihrem Bestand: Anfrage, Exposé mit Rechtsprüfung, Widerrufsbelehrung, Öffnungs- und Bestätigungsnachweis — an Ihren eigenen Objekten statt an Beispieldaten. Antwort am selben Werktag. Ein bis drei Design-Partner-Plätze für Maklerbüros im DACH-Raum: direkter Draht zum Produktteam, Ihre Reihenfolge bestimmt den Bau. Kontakt: Die Schaltfläche „Demo auf Ihrem Bestand“ auf https://capitality.io/makler-wissen öffnet eine E-Mail an uns (Antwort am selben Werktag).