# OpenImmo erklärt: Format, XML, Import und Export

> Was OpenImmo ist, wie eine Übertragung mit XML und ZIP abläuft, was ein Import mitbringt — und warum OpenImmo keine Schnittstelle ist.

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OpenImmo ist das Datenformat, mit dem Maklersoftware, Portale und Websites Immobilienangebote austauschen — und doch wird es oft missverstanden. Dieser Leitfaden erklärt, was der Standard beschreibt, wie eine Übertragung abläuft, was in einem Datensatz steht und worauf Sie beim Wechsel der Software achten.

## Das Wichtigste in Kürze

- OpenImmo ist keine Software und keine Schnittstelle, sondern die Beschreibung eines Datensatzes im XML-Format, gepflegt vom OpenImmo e.V.
- Übertragen wird meist ein ZIP-Archiv mit der XML-Datei und den Bildern, per FTP an ein Portal oder an die eigene Website. Für jedes Ziel gibt es eigene Zugangsdaten.
- Rund 300 Angaben sind möglich, zwingend sind nur etwa 15. Was beim Empfänger ankommt, hängt davon ab, was die sendende Software ausfüllt.
- Aktuell ist Version 1.2.7d vom Juni 2026. Im Mai 2026 kamen der Primärenergiebedarf und der Jahrgang 2026 des Energieausweises hinzu.
- Eine Lizenz brauchen Sie nicht: Für die XML-Version stellt der Verein seit Ende 2024 keine mehr aus, die Nutzung ist uneingeschränkt möglich.

## Was OpenImmo ist — und was nicht

OpenImmo legt fest, wie ein Immobiliendatensatz in XML aufgebaut ist: welche Angaben es gibt, welchen Typ sie haben, in welcher Reihenfolge und in welchem Umfang sie stehen. Beschrieben ist das in einem XML-Schema. Gepflegt wird es vom [OpenImmo e.V.](https://www.openimmo.de/go.php/p/6/cm_verein.htm), einem Verein zur Förderung des Datenaustauschs in der Immobilienwirtschaft.

- OpenImmo ist **keine Software**: Installiert wird nichts, Programme lesen oder schreiben die Datensätze.
- OpenImmo ist **keine Schnittstelle**: Der Standard beschreibt, wie die Daten aussehen — nicht, wie und an wen sie übertragen werden.
- OpenImmo ist **kein Portal**: Es empfängt keine Daten und leitet keine weiter.

Entstanden ist der Standard 2001. Vertreter von Softwarehäusern, Portalen, Wohnungswirtschaft und Maklerverbänden trafen sich im Mai 2001 in Berlin, im November 2001 wurde die erste Fassung verabschiedet; seit Anfang 2003 heißt die Initiative OpenImmo ([Entstehung](https://www.openimmo.de/go.php/p/3/cm_histo.htm)).

## Wie eine Übertragung abläuft

1. Ihre Software exportiert die Objekte als OpenImmo-XML.
2. Die XML-Datei wird meist zusammen mit den Bildern in eine ZIP-Datei gepackt. Programme, die nur online laufen, verweisen stattdessen oft auf Bilder, die auf ihrem Server liegen.
3. Die Datei geht per FTP an ihr Ziel — ein Portal oder den Server Ihrer Website.
4. Für jedes Ziel brauchen Sie eigene Zugangsdaten; die bekommen Sie beim jeweiligen Portal.

> **Hinweis:** Eine REST-Schnittstelle, „OpenImmo 2.0“, ist seit 2013 in Planung. Bis sie kommt, beschreibt OpenImmo nur den Datensatz — den Transport regelt jede Software selbst ([Prinzip](https://www.openimmo.de/go.php/p/12/cm_prinzip.htm)).

## Was in einem OpenImmo-Datensatz steht

Rund 300 Angaben sieht der Standard vor, zwingend sind nur etwa 15 ([OpenImmo-FAQ](https://www.openimmo.de/go.php/p/16/cm_faq_11.htm)). Die Vielfalt ist gewollt: Selbst ein Ferienhaus zur Miete lässt sich samt Nebenkosten und Entfernung zum Strand beschreiben. Typisch sind:

- Objektart und ob zum Kauf oder zur Miete angeboten wird,
- Adresse und Lage,
- Preise und Nebenkosten,
- Flächen, Zimmer, Ausstattung und Zustand,
- Beschreibungstexte,
- Bilder, Grundrisse und Dokumente,
- die Angaben aus dem Energieausweis,
- der Ansprechpartner für das Objekt.

> **Hinweis:** Was beim Empfänger ankommt, hängt davon ab, was die sendende Software ausfüllt. Fehlt ein Feld im Export, kann auch der beste Import es nicht ergänzen.

## Energieausweis: das Update vom Mai 2026

Seit Mai 2026 kennt das Schema den Primärenergiebedarf und den Jahrgang 2026 des Energieausweises ([OpenImmo](https://www.openimmo.de/go.php/p/49/epass2026.htm)). Das passt zur Rechtslage: Ab dem 1. Januar 2027 nennen Immobilienanzeigen statt der Endenergie den Primärenergiebedarf, dazu das Ausstellungsdatum — mehr im Leitfaden [Pflichtangaben in Immobilienanzeigen](https://capitality.io/makler-wissen/pflichtangaben-immobilienanzeige#ab-2027).

Fragen Sie Ihren Softwareanbieter, ob sein Programm die aktuelle Schema-Version exportiert. Sonst fehlen die neuen Angaben dort, wo Sie inserieren.

## Lizenz und Kosten

Für Makler kostet OpenImmo nichts. Eine Lizenz ist nicht nötig; für die XML-Version stellt der Verein seit Ende 2024 keine Lizenzen mehr aus, die Nutzung bleibt uneingeschränkt möglich. Ein neues Lizenzmodell entsteht mit der REST-Schnittstelle ([Nutzungsbedingungen](https://www.openimmo.de/go.php/p/14/cm_std_info_plus.htm)).

Das XML-Schema selbst stellt der Verein nach einer Registrierung zum Download bereit. Weitergeben darf man es nicht; mit einer Software ausliefern schon ([Download](https://www.openimmo.de/go.php/p/24/download.htm)).

## OpenImmo beim Wechsel der Maklersoftware

Kann Ihr bisheriges Programm OpenImmo exportieren, ist das der einfachste Weg für einen Umzug: Export aus dem alten Programm, Import ins neue. Achten Sie dabei auf vier Dinge:

- **Vollständigkeit:** Exportieren Sie alle Objekte, die Sie weiter brauchen — auch verkaufte, wenn Sie deren Unterlagen noch aufbewahren müssen.
- **Anhänge:** Liegen Bilder und Dokumente in der ZIP-Datei oder nur als Links? Links funktionieren nur, solange der alte Anbieter die Dateien ausliefert.
- **Energieausweis:** Kommen alle Angaben mit, auch die vom Update im Mai 2026?
- **Was nicht dazugehört:** OpenImmo ist ein Standard für Objektdaten. Ihre Kundenkartei, Aufgaben, E-Mails und die Historie Ihrer Vorgänge gehören in aller Regel nicht dazu — die exportieren Sie getrennt, etwa als CSV.

Welche Unterlagen Sie wie lange aufbewahren müssen, steht im Leitfaden [DSGVO für Immobilienmakler](https://capitality.io/makler-wissen/dsgvo-immobilienmakler#loeschfristen).

## So unterstützt Capitality

Capitality liest OpenImmo — damit Ihre Objekte beim Wechsel mitkommen.

Der Import nimmt die OpenImmo-XML oder die ZIP-Datei Ihres bisherigen Programms entgegen und legt die Objekte mit Fotos, Grundrissen, Dokumenten und Ansprechpartnern an. Danach sehen Sie, wie viele Objekte und Dateien übernommen wurden, was fehlschlug und wo es Hinweise gibt. Die Veröffentlichung auf ImmoScout24 und OpenImmo-Portalen ist im Bau, ebenso der Weg, auf dem Anfragen aus den Portalen automatisch in der Pipeline landen.

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- ✓ OpenImmo-Import (ZIP) mit Fotos, Grundrissen, Dokumenten und Ansprechpartnern
- → Veröffentlichung auf ImmoScout24 und OpenImmo-Portalen (immowelt, Kleinanzeigen und weitere)
- → Portal-Anfragen automatisch in die Pipeline

Mehr zur Makler-Lösung: https://capitality.io/immobilienvertrieb

## Häufige Fragen

**Was ist OpenImmo?**
Ein Standard, der beschreibt, wie Immobiliendaten im XML-Format aufgebaut sind. Maklersoftware exportiert Objekte in diesem Format, Portale und Websites lesen sie ein. Gepflegt wird er vom OpenImmo e.V.

**Ist OpenImmo eine Schnittstelle?**
Nein. OpenImmo beschreibt den Datensatz, nicht die Übertragung. Die Datei wird meist per FTP verschickt; eine REST-Schnittstelle („OpenImmo 2.0“) ist in Planung.

**Kostet OpenImmo etwas?**
Nein. Eine Lizenz ist nicht nötig, und für die XML-Version werden seit Ende 2024 keine Lizenzen mehr ausgestellt; die Nutzung ist uneingeschränkt möglich.

**Welche OpenImmo-Version ist aktuell?**
Version 1.2.7d, Stand Juni 2026. Im Mai 2026 kamen der Primärenergiebedarf und der Jahrgang 2026 des Energieausweises hinzu.

**Wie sieht eine OpenImmo-Datei aus?**
Eine XML-Datei mit den Datensätzen Ihrer Objekte, meist zusammen mit Bildern und Dokumenten in einer ZIP-Datei. Welche Elemente es gibt, legt das XML-Schema fest; der Verein stellt es nach einer Registrierung zum Download bereit.

**Muss ich alle Felder ausfüllen?**
Nein. Von rund 300 möglichen Angaben sind nur etwa 15 zwingend. Was Sie nicht ausfüllen, fehlt allerdings auch beim Empfänger.

**Kann ich mit OpenImmo die Maklersoftware wechseln?**
Ja, wenn das alte Programm OpenImmo exportiert und das neue es importiert. So ziehen die Objekte mit Bildern und Dokumenten um; Kundenkartei, Aufgaben und E-Mails brauchen in aller Regel einen eigenen Export.

## Gesetze und Urteile

- [OpenImmo e.V. — Startseite und aktuelle Version](https://www.openimmo.de/)
- [OpenImmo e.V. — Das Prinzip (Datensatz, ZIP, FTP, REST-Planung)](https://www.openimmo.de/go.php/p/12/cm_prinzip.htm)
- [OpenImmo e.V. — Fragen und Antworten (Umfang, Pflichtfelder, keine Software)](https://www.openimmo.de/go.php/p/16/cm_faq_11.htm)
- [OpenImmo e.V. — Nutzungsbedingungen (Lizenz)](https://www.openimmo.de/go.php/p/14/cm_std_info_plus.htm)
- [OpenImmo e.V. — Download und Lizenzhinweise zum XML-Schema](https://www.openimmo.de/go.php/p/24/download.htm)
- [OpenImmo e.V. — Energieausweis 2026: Ergänzung des XML-Schemas](https://www.openimmo.de/go.php/p/49/epass2026.htm)
- [OpenImmo e.V. — Die Entstehung](https://www.openimmo.de/go.php/p/3/cm_histo.htm)

Die Links führen zu den amtlichen Gesetzestexten und zu Urteilsdatenbanken. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.

Unsere Leitfäden informieren über die Rechtslage in Deutschland; sie ersetzen keine Rechtsberatung. Den Stand nennt jede Seite. Für Ihre Verträge und Belehrungen sprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt.

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