# Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: Energieausweis, Provision, Impressum

> Welche Energieausweis-Angaben in Anzeige und Exposé gehören, was sich am 1. Januar 2027 ändert und wie Provision und Impressum stehen müssen — mit Checkliste.

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Eine fehlende Effizienzklasse in der Anzeige kann bis zu 10.000 Euro Bußgeld kosten — und am 1. Januar 2027 ändern sich die Angaben, die in jede Immobilienanzeige gehören. Dieser Leitfaden zeigt, was heute gilt, was ab 2027 dazukommt und worauf Sie bei Provision und Impressum achten.

## Das Wichtigste in Kürze

- Liegt beim Inserieren ein Energieausweis vor, gehören seine Kennwerte in jede Anzeige in kommerziellen Medien — und der Makler ist dafür ausdrücklich mitverantwortlich (§ 87 GModG, bis Juli 2026 GEG).
- Heute sind das: die Art des Ausweises, der Endenergiekennwert, die wesentlichen Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse.
- Ab dem 1. Januar 2027 kommt das Ausstellungsdatum hinzu, und statt der Endenergie steht der Primärenergiebedarf in der Anzeige.
- Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen, nach dem Kaufvertrag wird er übergeben (§ 80 GModG). Er gilt zehn Jahre.
- Nennen Sie Ihre Provision, dann als Gesamtpreis inklusive Umsatzsteuer (PAngV). Online braucht jedes Angebot ein vollständiges Impressum (§ 5 DDG).

## Was aus dem Energieausweis in die Anzeige gehört

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Nummerierung der Paragrafen ist geblieben. [§ 87 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html) verlangt: Wird vor Verkauf oder Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, müssen Verkäufer, Vermieter oder **Immobilienmakler** sicherstellen, dass die Anzeige diese Angaben enthält:

1. **die Art des Ausweises:** Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
2. **den Kennwert:** Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes, wie im Ausweis angegeben,
3. **die wesentlichen Energieträger** für die Heizung,
4. **bei Wohngebäuden das Baujahr** laut Ausweis,
5. **bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.**

Bei Nichtwohngebäuden nennen Sie den Endenergiebedarf oder -verbrauch getrennt für Wärme und für Strom (§ 87 Abs. 2 GModG).

Zu den kommerziellen Medien zählen Immobilienportale, Zeitungen und Ihre eigene Website. Liegt beim Inserieren noch kein Ausweis vor, gilt die Pflicht für diese Anzeige nicht — spätestens zur Besichtigung braucht der Verkäufer ihn aber.

## Ab dem 1. Januar 2027: neue Angaben in jeder Anzeige

Das Gesetz vom 23. Juli 2026 ([BGBl. 2026 I Nr. 226](https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/VO.html)) fasst § 87 zum 1. Januar 2027 neu. Die Anzeige nennt dann:

- ob es ein Bedarfsausweis (§ 81) oder ein Verbrauchsausweis (§ 82) ist,
- sein **Ausstellungsdatum**,
- den im Ausweis angegebenen **Jahres-Primärenergiebedarf** in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche,
- die Energieeffizienzklasse,
- das Baujahr des Gebäudes
- und die wesentlichen Energieträger für die Heizung.

| Angabe | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
| --- | --- | --- |
| Art des Ausweises | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis |
| Kennwert | Endenergiebedarf oder -verbrauch | Jahres-Primärenergiebedarf |
| Ausstellungsdatum | — | Pflicht |
| Energieeffizienzklasse | bei Wohngebäuden | Pflicht |
| Baujahr | bei Wohngebäuden | Pflicht |
| Wesentliche Energieträger für die Heizung | Pflicht | Pflicht |

Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet — Verkäufer, Vermieter oder der Makler, der inseriert.

> **Hinweis:** Anzeigen, die über den Jahreswechsel laufen, stellen Sie am besten bis zum 1. Januar 2027 auf die neuen Angaben um. Dann passt jede Anzeige zu dem Recht, das an diesem Tag gilt.

## Bei der Besichtigung und nach dem Kauf

Verkäufer oder Makler müssen dem Kaufinteressenten den Energieausweis **spätestens bei der Besichtigung** vorlegen — im Original oder als Kopie, oder deutlich sichtbar ausgehängt oder ausgelegt ([§ 80 Abs. 4 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html)). Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens wenn der Interessent danach fragt.

Unverzüglich nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie. Für Mietinteressenten gilt das entsprechend (§ 80 Abs. 5 GModG).

## Wie lange ein Energieausweis gilt

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ([§ 79 Abs. 3 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html)); früher endet er, wenn ein neuer Ausweis erforderlich wird. Ein abgelaufener Ausweis erfüllt die Pflichten nicht mehr — der Verkäufer braucht einen neuen, bevor er ihn bei der Besichtigung vorlegen kann.

Für kleine Gebäude gelten die Vorschriften über den Energieausweis nicht, und bei Baudenkmälern entfallen die Vorlage- und Übergabepflichten (§ 79 Abs. 4 GModG).

## Die Provision in der Anzeige

Eine Pflicht, die Provision in jede Anzeige zu schreiben, gibt es nicht. Nennen Sie sie aber, dann als Gesamtpreis inklusive Umsatzsteuer: Wer gegenüber Verbrauchern mit Preisen wirbt, muss Gesamtpreise angeben ([§ 3 PAngV](https://www.gesetze-im-internet.de/pangv_2022/__3.html)), und zum Gesamtpreis gehört die Umsatzsteuer ([§ 2 Nr. 3 PAngV](https://www.gesetze-im-internet.de/pangv_2022/__2.html)). Also „3,57 % inkl. USt. vom Kaufpreis“ — nicht „3 % zzgl. MwSt.“.

Für den Maklervertrag selbst braucht es ein klares Provisionsverlangen; wie er wirksam zustande kommt, zeigt unser [Leitfaden zum Maklervertrag in Textform](https://capitality.io/makler-wissen/maklervertrag-textform). Bei Wohnung oder Einfamilienhaus und einem Käufer, der Verbraucher ist, gilt zudem: Provision von beiden Seiten nur in gleicher Höhe ([§ 656c BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html)). Wie Sie die Provision wirksam vereinbaren und teilen, zeigt unser [Leitfaden zur Provisionsvereinbarung](https://capitality.io/makler-wissen/provisionsvereinbarung-makler).

## Impressum: auch im Portal und im Web-Exposé

Wer geschäftsmäßig digitale Dienste anbietet, muss leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar angeben, wer er ist ([§ 5 DDG](https://www.gesetze-im-internet.de/ddg/__5.html)): Name und Anschrift, bei Gesellschaften auch die Rechtsform, eine E-Mail-Adresse und eine schnelle elektronische Kontaktmöglichkeit, Registergericht und Registernummer sowie die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer. Makler mit Erlaubnis nach § 34c GewO nennen außerdem die zuständige Aufsichtsbehörde.

Das gilt für Ihre Website ebenso wie für Ihr Anbieterprofil auf Immobilienportalen und für ein Web-Exposé.

## Was bei fehlenden Angaben droht

Fehlen die Pflichtangaben nach § 87, ist das eine Ordnungswidrigkeit — ebenso, wenn der Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder nach dem Kauf nicht übergeben wird. Das Bußgeld beträgt bis zu 10.000 Euro ([§ 108 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html)).

## Checkliste vor dem Veröffentlichen

1. Liegt ein gültiger Energieausweis vor? Prüfen Sie das Ausstellungsdatum — er gilt zehn Jahre.
2. Übernehmen Sie Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in Anzeige und Exposé — ab 2027 zusätzlich Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf.
3. Nennen Sie die Provision als Gesamtpreis inklusive Umsatzsteuer, bei Wohnung und Einfamilienhaus gleich hoch für beide Seiten.
4. Prüfen Sie das Impressum mit Aufsichtsbehörde auf Website, Portalprofil und im Web-Exposé.
5. Nehmen Sie den Ausweis zur Besichtigung mit oder hängen Sie ihn aus; nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn.
6. Stellen Sie laufende Anzeigen bis zum 1. Januar 2027 um.

## So unterstützt Capitality

Capitality ersetzt keine Rechtsberatung. Aber es lässt kein Exposé mit Lücken hinaus.

Die Daten aus dem Energieausweis stehen am Objekt und fließen ins Exposé. Vor dem Versand prüft Capitality die Pflichtangaben nach § 87 — auch die, die ab 2027 gelten —, dazu Provision, Anbieterkennzeichnung und Widerrufsbelehrung. Fehlt eine Pflichtangabe, nennt die Prüfung das Feld, und das Exposé wartet; ein abgelaufener Ausweis wird als Warnung gemeldet.

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## Häufige Fragen

**Welche Pflichtangaben gehören in eine Immobilienanzeige?**
Liegt ein Energieausweis vor: die Art des Ausweises, der Endenergiekennwert, die wesentlichen Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 kommt das Ausstellungsdatum hinzu, und der Primärenergiebedarf ersetzt die Endenergie. Online braucht jedes Angebot zudem ein vollständiges Impressum.

**Was muss aus dem Energieausweis ins Exposé?**
Am sichersten dieselben Angaben wie in der Anzeige. Legen Sie den Ausweis außerdem spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben Sie ihn nach dem Kaufvertrag (§ 80 Abs. 4 GModG).

**Was ändert sich 2027 bei den Pflichtangaben?**
Ab dem 1. Januar 2027 gilt die neue Fassung von § 87: Die Anzeige nennt zusätzlich das Ausstellungsdatum des Ausweises, und statt der Endenergie steht der Jahres-Primärenergiebedarf darin. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet — oft der Makler.

**Wie lange ist ein Energieausweis gültig?**
Zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Früher endet er, wenn ein neuer Ausweis erforderlich wird.

**Muss der Energieausweis bei der Besichtigung vorliegen?**
Ja. Verkäufer oder Makler legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor — im Original, als Kopie oder deutlich sichtbar ausgehängt (§ 80 Abs. 4 GModG). Nach dem Kaufvertrag wird er unverzüglich übergeben.

**Was passiert, wenn die Pflichtangaben fehlen?**
Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG) — für fehlende Angaben in der Anzeige ebenso wie für einen Ausweis, der bei der Besichtigung fehlt.

**Muss die Maklerprovision in der Anzeige stehen?**
Eine allgemeine Pflicht gibt es nicht. Nennen Sie sie aber, dann als Gesamtpreis inklusive Umsatzsteuer (§ 3 PAngV). Für einen wirksamen Maklervertrag braucht es ohnehin ein klares Provisionsverlangen.

**Gibt es Ausnahmen von der Energieausweispflicht?**
Ja. Für kleine Gebäude gelten die Vorschriften über den Energieausweis nicht, und bei Baudenkmälern entfallen die Vorlage- und Übergabepflichten (§ 79 Abs. 4 GModG).

## Gesetze und Urteile

- [§ 87 GModG — Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html)
- [§ 80 GModG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html)
- [§ 79 GModG — Grundsätze des Energieausweises](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html)
- [§ 108 GModG — Bußgeldvorschriften](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html)
- [BGBl. 2026 I Nr. 226 — Gebäudemodernisierungsgesetz, neue Fassung von § 87 ab 1. Januar 2027](https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/VO.html)
- [§ 2 PAngV — Begriffsbestimmungen (Gesamtpreis)](https://www.gesetze-im-internet.de/pangv_2022/__2.html)
- [§ 3 PAngV — Pflicht zur Angabe des Gesamtpreises](https://www.gesetze-im-internet.de/pangv_2022/__3.html)
- [§ 5 DDG — Allgemeine Informationspflichten (Impressum)](https://www.gesetze-im-internet.de/ddg/__5.html)
- [§ 656c BGB — Provision bei Tätigkeit für beide Parteien](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html)

Die Links führen zu den amtlichen Gesetzestexten und zu Urteilsdatenbanken. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.

Unsere Leitfäden informieren über die Rechtslage in Deutschland; sie ersetzen keine Rechtsberatung. Den Stand nennt jede Seite. Für Ihre Verträge und Belehrungen sprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt.

## Geschichten aus dem Maklerbüro

- [Pflichtangaben im Exposé — geprüft, bevor es rausgeht](https://capitality.io/geschichten/expose-pflichtangaben) — Eine fehlende Energieausweis-Angabe reicht für eine Abmahnung. (Markdown: https://capitality.io/geschichten/expose-pflichtangaben.de.md)

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