# Widerrufsbelehrung für Makler: wann, wie und mit welchem Muster

> Wann Immobilienmakler belehren müssen, wie der vorzeitige Beginn die Provision sichert und was der Widerrufsbutton seit dem 19. Juni 2026 verlangt.

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Ein Interessent fordert das Exposé per E-Mail an, besichtigt, kauft — und widerruft den Maklervertrag Monate später. Fehlte die Belehrung, ist die Provision verloren. Dieser Leitfaden zeigt, wann Sie belehren müssen, wie Sie den vorzeitigen Beginn richtig vereinbaren und was der Widerrufsbutton seit dem 19. Juni 2026 verlangt.

## Das Wichtigste in Kürze

- Kommt der Maklervertrag per E-Mail, Telefon, Online-Formular oder Portal zustande, ist er ein Fernabsatzvertrag. Verbraucher können ihn 14 Tage lang widerrufen (§ 312g, § 355 BGB).
- Die Frist beginnt erst mit einer ordnungsgemäßen Belehrung. Fehlt sie, bleibt der Widerruf bis zu zwölf Monate und 14 Tage möglich — und mit ihm entfällt die Provision.
- Sollen Exposé und Besichtigung vor Fristende kommen, braucht es das ausdrückliche Verlangen des Kunden. Nur dann schuldet er nach einem Widerruf Wertersatz (§ 357a Abs. 2 BGB).
- Die sicherste Belehrung ist das amtliche Muster aus Anlage 1 zum EGBGB — vollständig ausgefüllt und in Textform übermittelt, bevor sich der Kunde bindet.
- Schließen Sie Maklerverträge über eine Online-Oberfläche, gehört seit dem 19. Juni 2026 eine Schaltfläche „Vertrag widerrufen“ dazu (§ 356a BGB).

## Warum ein Maklervertrag widerrufen werden kann

Die meisten Maklerverträge mit Kaufinteressenten entstehen heute ohne persönliches Gespräch: Der Interessent fragt über ein Portal oder Ihre Website an, Sie schicken das Exposé mit dem Provisionshinweis per E-Mail, den Besichtigungstermin vereinbaren Sie am Telefon. Ein solcher Vertrag ist ein **Fernabsatzvertrag** — er wird ausschließlich über Fernkommunikationsmittel geschlossen ([§ 312c BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312c.html)).

Bei Fernabsatzverträgen hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht ([§ 312g BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312g.html)). Dass das auch für Maklerverträge gilt, hat der Bundesgerichtshof 2016 entschieden ([BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW+2017%2C+1024)). Der Fall ist typisch: Exposé als PDF per E-Mail, Besichtigung telefonisch vereinbart, Kauf, danach der Widerruf. Weil der Makler nicht belehrt hatte, ging er leer aus.

Auch ohne Internet gibt es das Widerrufsrecht: Schließen Sie den Vertrag bei der Besichtigung vor Ort oder beim Termin im Wohnzimmer des Verkäufers, ist er ein Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen ([§ 312b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312b.html)) — mit denselben 14 Tagen.

> **Hinweis:** Das Widerrufsrecht schützt Verbraucher. Kauft oder verkauft eine GmbH, ein Fonds oder ein gewerblicher Investor über Sie, gilt es nicht.

## Die 14-Tage-Frist und was passiert, wenn die Belehrung fehlt

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt bei Maklerverträgen mit dem Vertragsschluss ([§ 355 Abs. 2](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__355.html), [§ 356 Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__356.html)). Sie beginnt jedoch nicht, bevor Sie den Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht informiert haben (§ 356 Abs. 3 BGB).

Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, erlischt das Widerrufsrecht erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 4 BGB). Der Käufer kann also noch nach dem Notartermin widerrufen — und eine bereits gezahlte Provision zurückverlangen.

| Ihre Belehrung | Was das für den Widerruf bedeutet |
| --- | --- |
| Vor Vertragsschluss, vollständig, in Textform | 14 Tage ab Vertragsschluss |
| Nach Vertragsschluss nachgeholt | 14 Tage ab Zugang der Belehrung |
| Fehlt oder ist fehlerhaft | Widerruf bis zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss möglich |
| Korrekt, und der Kunde hat den vorzeitigen Beginn ausdrücklich verlangt | Nach einem Widerruf schuldet der Kunde Wertersatz für Ihre bis dahin erbrachte Leistung |

## Exposé und Besichtigung vor Fristende: der vorzeitige Beginn

Kaum ein Interessent wartet zwei Wochen auf das Exposé. Sie dürfen früher tätig werden — damit Ihre Arbeit bei einem Widerruf aber nicht umsonst war, müssen drei Dinge zusammenkommen ([§ 357a Abs. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__357a.html)):

1. Der Kunde **verlangt ausdrücklich**, dass Sie vor Ablauf der Widerrufsfrist mit Ihrer Leistung beginnen.
2. Bei einem Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen — etwa bei der Besichtigung — liegt dieses Verlangen auf einem **dauerhaften Datenträger** vor: als E-Mail, PDF oder auf Papier.
3. Sie haben ihn vorher **ordnungsgemäß belehrt**, einschließlich des Hinweises, dass er in diesem Fall Wertersatz schuldet (Art. 246a § 1 Abs. 2 EGBGB).

Dann schuldet der Kunde nach einem Widerruf einen angemessenen Betrag für die bis dahin erbrachte Leistung. Grundlage ist der vereinbarte Gesamtpreis; ist er unverhältnismäßig hoch, zählt der Marktwert der Leistung.

Bestätigt der Kunde außerdem, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung verliert, erlischt es, sobald Sie Ihre Leistung vollständig erbracht haben ([§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__356.html)). Beides lässt sich in einem Satz einholen, etwa in der Antwort auf die Anfrage oder als Bestätigung vor dem Öffnen des Exposés:

> „Ich verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ablauf der Widerrufsfrist mit Ihrer Tätigkeit beginnen. Mir ist bekannt, dass ich mein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie verliere und dass ich bei einem Widerruf Wertersatz für die bis dahin erbrachten Leistungen schulde.“
>
> — Beispiel, sinngemäß nach § 356 Abs. 5 und § 357a Abs. 2 BGB — die endgültige Fassung stimmen Sie mit Ihrem Anwalt ab.

> **Hinweis:** Ohne ausdrückliches Verlangen gibt es keinen Wertersatz — auch dann nicht, wenn der Kunde das Exposé längst genutzt und das Objekt gekauft hat.

## Das amtliche Muster richtig ausfüllen

Am sichersten belehren Sie mit dem Muster, das der Gesetzgeber selbst vorgibt: [Anlage 1 zu Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_253anlage_1.html). Wer es zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt, erfüllt damit seine Informationspflicht ([Art. 246a § 1 Abs. 2 EGBGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_246a__1.html)). Für Makler kommt es auf vier Stellen an:

1. **Fristbeginn:** Bei Dienstleistungen heißt es „Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses“.
2. **Ihre Kontaktdaten:** Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse Ihres Büros.
3. **Wertersatz:** Den Absatz „Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll …“ übernehmen Sie immer. Er ist die Grundlage Ihres Anspruchs, wenn der Kunde nach einem vorzeitigen Beginn widerruft.
4. **Online-Widerruf:** Sind Sie zur elektronischen Widerrufsfunktion verpflichtet (siehe unten), ergänzen Sie den Satz „Sie können Ihr Widerrufsrecht auch online unter … ausüben“ mit der Adresse Ihrer Funktion.

Dazu gehört das [Muster-Widerrufsformular aus Anlage 2](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_253anlage_2.html). Sie stellen es dem Kunden zur Verfügung — benutzen muss er es nicht.

> **Hinweis:** Die Schutzwirkung gilt nur für das Muster selbst: unverändert, vollständig ausgefüllt, in Textform. Eigene Formulierungen, gekürzte Fassungen oder ein bloßer Link auf Ihre Website bieten diese Sicherheit nicht.

## Wann und wie die Belehrung ankommt

Die Informationen müssen dem Verbraucher vorliegen, bevor er seine Vertragserklärung abgibt ([Art. 246a § 4 EGBGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_246a__4.html)). In der Praxis heißt das: mit der ersten Antwort auf die Anfrage, spätestens mit dem Exposé — in jedem Fall vor der Besichtigung.

- **Per E-Mail:** Belehrung und Widerrufsformular als Text in der Nachricht oder als PDF im Anhang.
- **Im Exposé:** gut sichtbar, am besten direkt beim Provisionshinweis — nicht im Kleingedruckten auf der letzten Seite.
- **Bei der Besichtigung:** auf Papier oder als PDF, bevor der Interessent etwas unterschreibt; das Verlangen nach vorzeitigem Beginn halten Sie schriftlich fest.
- **Als Nachweis:** Dokumentieren Sie, wann welche Fassung an wen ging. Im Streit müssen Sie belegen, dass Sie ordnungsgemäß belehrt haben.

## Seit dem 19. Juni 2026: der Widerrufsbutton

Seit dem 19. Juni 2026 gilt [§ 356a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__356a.html). Wer Verbrauchern ermöglicht, einen Fernabsatzvertrag über eine Online-Benutzeroberfläche zu schließen, muss dort eine elektronische Widerrufsfunktion anbieten. Die Vorschrift setzt die [Richtlinie (EU) 2023/2673](https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2023/2673/oj) um und verlangt:

- eine gut lesbare Schaltfläche **„Vertrag widerrufen“**, die während der gesamten Widerrufsfrist ständig verfügbar ist,
- ein Formular, in dem der Kunde seinen Namen, den betroffenen Vertrag und eine elektronische Kontaktmöglichkeit angibt,
- eine zweite Schaltfläche **„Widerruf bestätigen“**, mit der er den Widerruf abschickt,
- und Ihre **Eingangsbestätigung** — unverzüglich, auf einem dauerhaften Datenträger, mit dem Inhalt der Erklärung und dem Datum des Eingangs.

Für Makler entscheidet der Weg, auf dem der Vertrag zustande kommt. Wird er über ein Formular auf Ihrer Website, ein Exposé-Portal mit Bestätigungsklick oder eine App geschlossen, gilt die Pflicht. Entsteht er ausschließlich per E-Mail oder Telefon, fehlt die Online-Benutzeroberfläche — die Buttonpflicht greift dann nach dem Wortlaut nicht. Die Widerrufsbelehrung brauchen Sie in beiden Fällen.

> **Hinweis:** Wer Maklerverträge online per Klick schließt, muss außerdem die Button-Lösung beachten: Die Schaltfläche muss die Zahlungspflicht ausdrücklich bestätigen. Ein bloßes „Senden“ macht den Vertrag endgültig unwirksam ([BGH, Urteil vom 9. Oktober 2025 – I ZR 159/24](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/I_ZS/2024/I_ZR_159-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1)). Mehr dazu im [Leitfaden zum Maklervertrag in Textform](https://capitality.io/makler-wissen/maklervertrag-textform).

> **Hinweis:** Sind Sie zur Widerrufsfunktion verpflichtet, gehört der Hinweis darauf auch in die Belehrung. Das amtliche Muster enthält dafür einen eigenen Satz.

## Checkliste für Ihr Büro

1. Klären Sie, wie Ihre Maklerverträge zustande kommen: E-Mail, Telefon, Website-Formular, Portal, Besichtigung.
2. Nutzen Sie das amtliche Muster aus Anlage 1 EGBGB in der aktuellen Fassung, vollständig ausgefüllt — und lassen Sie Ihre Fassung von Ihrem Anwalt prüfen.
3. Schicken Sie Belehrung und Muster-Widerrufsformular in Textform, bevor der Interessent das Exposé nutzt oder besichtigt.
4. Holen Sie das ausdrückliche Verlangen nach vorzeitigem Beginn ein — und die Bestätigung, dass der Kunde vom Erlöschen seines Widerrufsrechts weiß.
5. Schließen Sie Verträge online, bieten Sie die Schaltfläche „Vertrag widerrufen“ an und nennen Sie sie in der Belehrung.
6. Dokumentieren Sie jeden Schritt: Zeitpunkt, Fassung, Bestätigung, Eingangsbestätigung.

## So unterstützt Capitality

Capitality ersetzt keine Rechtsberatung. Es sorgt dafür, dass die Belehrung, die Ihr Anwalt geprüft hat, jedes Exposé begleitet — und dass Sie später zeigen können, wann sie angekommen ist.

Bevor ein Exposé an einen Verbraucher geht, prüft Capitality, ob Ihre Widerrufsbelehrung hinterlegt ist. Fehlt sie, nennt die Prüfung die Lücke, und das Exposé wartet. Jeder Empfänger bekommt einen eigenen Link; Öffnung und Bestätigung werden festgehalten.

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- ✓ Exposé mit Rechtsprüfung, PDF in DE/EN/RU, persönlicher Link je Empfänger, Öffnungs- und Bestätigungsnachweis
- ✓ Website-Formular und Anfragen-Eingang
- → Widerrufsbutton nach § 356a BGB und Provisionsanerkennung im Exposé-Versand

Mehr zur Makler-Lösung: https://capitality.io/immobilienvertrieb

## Häufige Fragen

**Muss ein Immobilienmakler über das Widerrufsrecht belehren?**
Ja, sobald er mit einem Verbraucher einen Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb seiner Geschäftsräume schließt — also fast immer, wenn der Kontakt per E-Mail, Telefon, Portal, Website oder bei einer Besichtigung entsteht (§ 312g BGB, Art. 246a EGBGB).

**Wann muss die Widerrufsbelehrung beim Makler erfolgen?**
Bevor der Verbraucher seine Vertragserklärung abgibt (Art. 246a § 4 EGBGB). In der Praxis mit der ersten Antwort auf die Anfrage oder mit dem Exposé, in jedem Fall vor der Besichtigung.

**Was passiert, wenn die Widerrufsbelehrung fehlt?**
Die Widerrufsfrist beginnt nicht. Der Kunde kann bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen und schuldet dann weder Provision noch Wertersatz; eine bereits gezahlte Provision muss der Makler zurückzahlen (BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15).

**Kann ein Käufer den Maklervertrag nach dem Notartermin noch widerrufen?**
Ja, wenn er nicht ordnungsgemäß belehrt wurde und die Höchstfrist von zwölf Monaten und 14 Tagen noch läuft. Wurde er korrekt belehrt, endet das Recht 14 Tage nach Vertragsschluss — oder schon früher, wenn er den vorzeitigen Beginn verlangt, das Erlöschen bestätigt und der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat.

**Brauchen Makler den Widerrufsbutton nach § 356a BGB?**
Nur, wenn Maklerverträge über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden, etwa über ein Website-Formular oder ein Exposé-Portal mit Bestätigungsklick. Dann muss seit dem 19. Juni 2026 eine Schaltfläche „Vertrag widerrufen“ bereitstehen. Für Verträge, die allein per E-Mail oder Telefon entstehen, gilt die Buttonpflicht dem Wortlaut nach nicht.

**Gilt das Widerrufsrecht auch für den Verkäufer?**
Ja, wenn der Verkäufer Verbraucher ist und der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb Ihrer Geschäftsräume zustande kommt — zum Beispiel beim Termin in seinem Wohnzimmer. Auch ein Alleinauftrag braucht dann eine Widerrufsbelehrung.

**Reicht ein Link auf die Widerrufsbelehrung auf meiner Website?**
Nein. Die Schutzwirkung des amtlichen Musters setzt voraus, dass es in Textform übermittelt wird, also auf einem dauerhaften Datenträger wie einer E-Mail oder einem PDF. Ein Link auf die Website erfüllt das nicht.

## Gesetze und Urteile

- [§ 312b BGB — Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312b.html)
- [§ 312c BGB — Fernabsatzverträge](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312c.html)
- [§ 312g BGB — Widerrufsrecht](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312g.html)
- [§ 355 BGB — Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__355.html)
- [§ 356 BGB — Widerrufsfrist und Erlöschen des Widerrufsrechts](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__356.html)
- [§ 356a BGB — Elektronische Widerrufsfunktion bei Fernabsatzverträgen](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__356a.html)
- [§ 357a BGB — Wertersatz bei Dienstleistungen](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__357a.html)
- [Art. 246a § 1 EGBGB — Informationen über das Widerrufsrecht](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_246a__1.html)
- [Art. 246a § 4 EGBGB — Zeitpunkt und Form der Informationen](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_246a__4.html)
- [Anlage 1 EGBGB — Muster für die Widerrufsbelehrung](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_253anlage_1.html)
- [Anlage 2 EGBGB — Muster-Widerrufsformular](https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_253anlage_2.html)
- [BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15 (Widerruf des Maklervertrags im Fernabsatz)](https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW+2017%2C+1024)
- [Richtlinie (EU) 2023/2673 — elektronische Widerrufsfunktion](https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2023/2673/oj)
- [BGH, Urteil vom 9. Oktober 2025 – I ZR 159/24 (Online-Maklervertrag und Button-Lösung)](https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/I_ZS/2024/I_ZR_159-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1)

Die Links führen zu den amtlichen Gesetzestexten und zu Urteilsdatenbanken. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.

Unsere Leitfäden informieren über die Rechtslage in Deutschland; sie ersetzen keine Rechtsberatung. Den Stand nennt jede Seite. Für Ihre Verträge und Belehrungen sprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt.

## Geschichten aus dem Maklerbüro

- [Vom Kontaktformular zum Deal — ohne Abtippen](https://capitality.io/geschichten/anfrage-zum-deal) — Jede Anfrage wird dreimal abgetippt: ins CRM, in die Pipeline, in die Notiz. (Markdown: https://capitality.io/geschichten/anfrage-zum-deal.de.md)
- [Pflichtangaben im Exposé — geprüft, bevor es rausgeht](https://capitality.io/geschichten/expose-pflichtangaben) — Eine fehlende Energieausweis-Angabe reicht für eine Abmahnung. (Markdown: https://capitality.io/geschichten/expose-pflichtangaben.de.md)

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