Geldwäschegesetz
Geldwäschegesetz für Immobilienmakler: wen Sie wann prüfen müssen
Käufer, Verkäufer, wirtschaftlich Berechtigte: Das Geldwäschegesetz macht Immobilienmakler zu Verpflichteten — mit Ausweisprüfung, Akte, Risikoanalyse und Registrierung bei der FIU. Dieser Leitfaden zeigt, wann welche Pflicht greift, was Sie festhalten müssen und wie lange.
Das Wichtigste in Kürze
- Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG) — beim Verkauf immer, bei Vermietung erst ab 10.000 Euro Nettokaltmiete im Monat (§ 10 Abs. 6 GwG).
- Identifiziert werden beide Parteien des Kaufvertrags, sobald sie ernsthaft interessiert und hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG).
- Dazu gehören Ausweisprüfung, wirtschaftlich Berechtigter, Zweck, PEP-Prüfung und laufende Überwachung (§ 10 Abs. 1 GwG). Ein Blick ins Transparenzregister allein genügt nicht.
- Alles wird festgehalten und fünf Jahre aufbewahrt; eine Ausweiskopie dürfen und müssen Sie anfertigen (§ 8 GwG).
- Jedes Büro braucht eine dokumentierte Risikoanalyse und eine Registrierung bei der FIU — auch ohne je eine Verdachtsmeldung abzugeben (§§ 5, 45 GwG).
Wann das Geldwäschegesetz für Makler gilt
Immobilienmakler zählen zu den Verpflichteten des Geldwäschegesetzes (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG). Die Sorgfaltspflichten greifen, wenn Sie Kaufverträge vermitteln — und bei Miet- oder Pachtverträgen nur, wenn die monatliche Nettokaltmiete oder -pacht mindestens 10.000 Euro beträgt (§ 10 Abs. 6 GwG).
Wen Sie identifizieren — und wann
Sie prüfen nicht nur Ihren Auftraggeber: Identifiziert werden beide Parteien des Kaufvertrags, sobald sie ernsthaft an dem Geschäft interessiert und hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG). Praktisch heißt das: spätestens, wenn aus einer Besichtigung ernsthafte Kaufverhandlungen werden. Ist auf der anderen Seite ebenfalls ein Makler tätig, identifiziert jeder seine eigene Partei.
Bei natürlichen Personen erheben Sie (§ 11 Abs. 4 GwG):
- Vor- und Nachnamen,
- Geburtsort und Geburtsdatum,
- Staatsangehörigkeit,
- Wohnanschrift.
Geprüft wird anhand eines gültigen amtlichen Ausweises mit Lichtbild — Personalausweis oder Reisepass — oder elektronisch, etwa über die Online-Ausweisfunktion (§ 12 Abs. 1 GwG). Bei Gesellschaften dienen Handelsregisterauszug und vergleichbare Registerauszüge (§ 12 Abs. 3 GwG).
Die fünf Sorgfaltspflichten
§ 10 Abs. 1 GwG fasst zusammen, was zu jeder Prüfung gehört:
- Identifizieren Sie den Vertragspartner und gegebenenfalls die Person, die für ihn auftritt.
- Klären Sie den wirtschaftlich Berechtigten: Handelt jemand für einen anderen, oder steht hinter einer Gesellschaft eine Person, die sie kontrolliert?
- Holen Sie Informationen zum Zweck und zur angestrebten Art der Geschäftsbeziehung ein.
- Prüfen Sie, ob eine politisch exponierte Person beteiligt ist — mit angemessenen, am Risiko ausgerichteten Verfahren.
- Überwachen Sie die Geschäftsbeziehung laufend, einschließlich der Transaktionen.
Für den wirtschaftlich Berechtigten erheben Sie mindestens Vor- und Nachnamen. Die Angaben aus dem Transparenzregister allein genügen dafür nicht (§ 11 Abs. 5 GwG).
Was in die Akte gehört — und wie lange
Alle Angaben, die Sie bei der Prüfung erheben, halten Sie fest (§ 8 GwG). Kopien der Ausweise oder ihre digitalisierte Erfassung sind nicht nur erlaubt, sondern Pflicht (§ 8 Abs. 2 GwG). Aufbewahrt wird fünf Jahre — gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Geschäftsbeziehung endet, sonst ab dem Ende des Jahres, in dem die Angabe festgestellt wurde. Sehen andere Gesetze eine längere Frist vor, gilt diese; spätestens nach zehn Jahren werden die Unterlagen vernichtet (§ 8 Abs. 4 GwG).
- Kopie oder Scan des Ausweises,
- die Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten und wie Sie sie ermittelt haben,
- das Ergebnis der PEP-Prüfung,
- Ihre Risikoeinstufung,
- Ihre Überlegungen zu einer möglichen Verdachtsmeldung — auch wenn Sie keine abgeben.
Die Risikoanalyse für Ihr Büro
Jedes Maklerbüro ermittelt und bewertet die Risiken der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung in seinem Geschäft, dokumentiert die Analyse, hält sie aktuell und legt sie der Aufsichtsbehörde auf Verlangen vor (§ 5 GwG). Umfang und Tiefe richten sich nach Art und Größe Ihres Geschäfts.
Hilfreiche Fragen für die Analyse: Woher kommen Ihre Kunden? In welcher Höhe bewegen sich die Kaufpreise? Wie oft sind Gesellschaften oder Käufer aus dem Ausland beteiligt? Woher stammt das Geld für den Kauf?
Registrierung bei der FIU und Verdachtsmeldung
Jeder Verpflichtete muss sich elektronisch bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) registrieren — unabhängig davon, ob er je eine Verdachtsmeldung abgibt (§ 45 Abs. 1 GwG). Die Registrierung läuft über das Meldeportal goAML.
Deuten Tatsachen darauf hin, dass ein Vermögensgegenstand mit einer Straftat zusammenhängt, die eine Vortat der Geldwäsche sein könnte, oder der Terrorismusfinanzierung dient, melden Sie das unverzüglich der FIU — unabhängig vom Wert (§ 43 Abs. 1 GwG).
Was Verstöße kosten
Verstöße gegen diese Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten. Bei Vorsatz drohen bis zu 150.000 Euro, bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen bis zu einer Million Euro oder das Zweifache des wirtschaftlichen Vorteils (§ 56 GwG).
Checkliste für jeden Verkauf
- Sind Sie bei der FIU registriert? Liegt eine aktuelle, dokumentierte Risikoanalyse vor?
- Sobald Käufer und Verkäufer ernsthaft verhandeln: beide identifizieren — Name, Geburtsort und -datum, Staatsangehörigkeit, Anschrift.
- Ausweis prüfen und kopieren oder scannen.
- Wirtschaftlich Berechtigten klären; bei Gesellschaften den Registerauszug einholen — das Transparenzregister allein reicht nicht.
- PEP-Prüfung durchführen und das Ergebnis festhalten.
- Risiko einstufen, Auffälligkeiten dokumentieren; bei Verdacht unverzüglich an die FIU melden.
- Alles fünf Jahre aufbewahren — ab dem Ende des Jahres, in dem die Geschäftsbeziehung endet — und spätestens nach zehn Jahren vernichten.
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Capitality ersetzt weder Ihre Risikoanalyse noch Ihr Urteil. Es sorgt dafür, dass die Prüfung am Deal stattfindet — und dass sich später zeigen lässt, wer wann was geprüft hat.
Am Deal führt eine GwG-Checkliste in sechs Schritten durch die Prüfung; zu jedem steht, was als Nachweis taugt. Wer einen Schritt abhakt, steht mit Namen und Datum daneben, dazu kommt die Risikoeinstufung. Käufer und Verkäufer hängen mit ihrer Rolle am Deal, und ein Deal mit GwG-Akte lässt sich nicht löschen — die Unterlagen überdauern die fünf Jahre. Capitality prüft nichts automatisch; es hält fest, was Ihr Team geprüft hat.
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Aus der Praxis
Häufige Fragen
Welche Pflichten haben Immobilienmakler nach dem Geldwäschegesetz?
Bei jedem Verkauf identifizieren sie beide Parteien, klären den wirtschaftlich Berechtigten, prüfen auf politisch exponierte Personen, halten alles fest und bewahren es fünf Jahre auf. Dazu kommen eine dokumentierte Risikoanalyse für das Büro, die Registrierung bei der FIU und, bei Verdacht, die unverzügliche Meldung (§§ 5, 8, 10, 11, 43, 45 GwG).
Muss ein Makler eine Ausweiskopie machen?
Ja. Das Geldwäschegesetz berechtigt und verpflichtet ihn, Kopien der Ausweisdokumente anzufertigen oder sie digital zu erfassen (§ 8 Abs. 2 GwG).
Wann muss der Makler Käufer und Verkäufer identifizieren?
Sobald beide ernsthaft an dem Kauf interessiert und hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG) — praktisch spätestens, wenn aus einer Besichtigung ernsthafte Verhandlungen werden. Ist auf jeder Seite ein Makler tätig, identifiziert jeder seine eigene Partei.
Gilt das Geldwäschegesetz auch bei der Vermietung?
Nur bei Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Nettokaltmiete von mindestens 10.000 Euro (§ 10 Abs. 6 GwG). Für die übliche Wohnungsvermietung gelten die Sorgfaltspflichten nicht.
Braucht jedes Maklerbüro eine Risikoanalyse?
Ja. Sie ermitteln und bewerten die Risiken Ihres Geschäfts, dokumentieren die Analyse, halten sie aktuell und legen sie der Aufsichtsbehörde auf Verlangen vor (§ 5 GwG). Von der Dokumentation kann die Behörde befreien, wenn die Risiken klar erkennbar sind und verstanden werden.
Muss ich mich bei goAML registrieren, auch ohne Verdachtsfall?
Ja. Jeder Verpflichtete registriert sich elektronisch bei der FIU, unabhängig davon, ob er je eine Verdachtsmeldung abgibt (§ 45 Abs. 1 GwG). Die Registrierung läuft über das Meldeportal goAML.
Wie lange muss ich GwG-Unterlagen aufbewahren?
Fünf Jahre — ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Geschäftsbeziehung endet, sonst ab dem Ende des Jahres, in dem die Angabe festgestellt wurde. Längere Fristen aus anderen Gesetzen gehen vor; spätestens nach zehn Jahren werden die Unterlagen vernichtet (§ 8 Abs. 4 GwG).
Reicht ein Auszug aus dem Transparenzregister?
Nein. Für den wirtschaftlich Berechtigten erheben Sie die Angaben selbst — mindestens Vor- und Nachnamen; die Angaben aus dem Transparenzregister allein genügen nicht (§ 11 Abs. 5 GwG).
Gesetze und Urteile
- § 2 GwG — Verpflichtete
- § 5 GwG — Risikoanalyse
- § 8 GwG — Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht
- § 10 GwG — Allgemeine Sorgfaltspflichten
- § 11 GwG — Identifizierung
- § 12 GwG — Überprüfung von Angaben zum Zweck der Identifizierung
- § 43 GwG — Meldepflicht von Verpflichteten
- § 45 GwG — Form der Meldung, Registrierungspflicht
- § 56 GwG — Bußgeldvorschriften
Die Links führen zu den amtlichen Gesetzestexten und zu Urteilsdatenbanken. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.
Unsere Leitfäden informieren über die Rechtslage in Deutschland; sie ersetzen keine Rechtsberatung. Den Stand nennt jede Seite. Für Ihre Verträge und Belehrungen sprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt.
