Vertrag & Widerruf
Provisionsvereinbarung für Makler: was wirksam ist — und was nicht
Eine Provision ist schnell vereinbart und schnell verloren — an einer ungleichen Teilung oder an einer Tätigkeit für die falsche Seite. Und eine Reservierungsgebühr im Kleingedruckten müssen Sie womöglich zurückzahlen. Dieser Leitfaden zeigt, wann Ihr Anspruch entsteht, wann er fällig wird und was das Gesetz seit 2020 bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verlangt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag infolge Ihres Nachweises oder Ihrer Vermittlung zustande kommt (§ 652 BGB). Aufwendungen gibt es nur, wenn sie vereinbart sind.
- Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt: Lassen Sie sich von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe (§ 656c BGB).
- Hat in diesem Fall nur der Verkäufer Sie beauftragt, kann höchstens die Hälfte beim Käufer landen — fällig erst, wenn er selbst gezahlt hat (§ 656d BGB).
- Wer dem Vertrag zuwider auch für die andere Seite tätig wird, verliert Provision und Aufwendungsersatz (§ 654 BGB).
- Reservierungsgebühren in vorformulierten Bedingungen sind unwirksam und müssen zurückgezahlt werden (BGH, Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22).
Wann die Provision entsteht — und wann sie fällig wird
Der Anspruch auf Provision entsteht nur, wenn der Kaufvertrag infolge Ihres Nachweises oder Ihrer Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Ohne Kaufvertrag keine Provision — gleich, wie viel Arbeit im Objekt steckt.
Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, etwa abhängig von einer Genehmigung, können Sie die Provision erst verlangen, wenn die Bedingung eingetreten ist.
Aufwendungen — Inserate, Fotos, Fahrten — ersetzt der Kunde nur, wenn Sie das vereinbart haben; dann aber auch, wenn kein Vertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB).
Wohnung und Einfamilienhaus: Provision nur in gleicher Höhe
Seit Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern besondere Regeln, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Lassen Sie sich von beiden Seiten eine Provision versprechen, geht das nur in gleicher Höhe (§ 656c Abs. 1 BGB):
- 3,57 % vom Verkäufer und 3,57 % vom Käufer: zulässig.
- 3,57 % vom Käufer, 1,19 % vom Verkäufer: unwirksam — und damit auch Ihr Anspruch (§ 656c Abs. 2 BGB).
- Für den Verkäufer kostenlos, der Käufer zahlt alles: unzulässig. Wer für eine Seite unentgeltlich arbeitet, bekommt auch von der anderen nichts.
Erlassen Sie einer Seite die Provision, wirkt das auch zugunsten der anderen; das lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 656c Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB).
Wenn nur eine Seite Sie beauftragt hat
Bei Wohnung oder Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer gilt außerdem: Hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag mit Ihnen, kann er einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben — aber nur, wenn er selbst mindestens in gleicher Höhe zahlt (§ 656d Abs. 1 BGB). Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und das nachgewiesen ist.
Praktisch heißt das: Höchstens die Hälfte der Provision kann beim Käufer landen, und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Zahlungsnachweis des Verkäufers vorliegt.
Doppeltätigkeit: für beide Seiten arbeiten, ohne die Provision zu verlieren
Für Käufer und Verkäufer zugleich tätig zu sein, ist nicht verboten — bei Wohnung oder Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer allerdings nur mit gleich hoher Provision. Riskant wird es, wenn der Vertrag die Tätigkeit für die andere Seite ausschließt: Wer dem Vertrag zuwider auch für die andere Seite arbeitet, verliert Provision und Aufwendungsersatz (§ 654 BGB).
Legen Sie deshalb in beiden Maklerverträgen offen, dass Sie für beide Seiten tätig werden dürfen.
Reservierungsgebühren: im Kleingedruckten unwirksam
Manche Büros lassen sich eine Gebühr zahlen, um ein Objekt für einen Interessenten zu reservieren. Der Bundesgerichtshof hat eine solche Vereinbarung in vorformulierten Bedingungen für unwirksam erklärt (Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22): Die Reservierung ergänzt den Maklervertrag, die Rückzahlung war ausnahmslos ausgeschlossen, der Kunde hatte kaum Vorteile — und im Ergebnis war es eine Provision ohne Erfolg. Die Maklerin musste die Gebühr zurückzahlen.
Was in die Provisionsvereinbarung gehört
- Höhe: Prozentsatz vom Kaufpreis oder fester Betrag — gegenüber Verbrauchern als Gesamtpreis inklusive Umsatzsteuer, etwa „3,57 % inkl. 19 % USt.“ (siehe Pflichtangaben in Immobilienanzeigen).
- Wer zahlt: Verkäufer, Käufer oder beide — bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer in gleicher Höhe.
- Fälligkeit: mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags; bei einer aufschiebenden Bedingung mit deren Eintritt.
- Aufwendungen: nur, wenn Sie sie ausdrücklich vereinbaren.
- Doppeltätigkeit: der offene Hinweis, dass Sie für beide Seiten tätig werden dürfen.
- Form und Widerruf: bei Wohnung und Einfamilienhaus in Textform, bei Verbrauchern mit Widerrufsbelehrung — siehe Maklervertrag in Textform und Widerrufsbelehrung.
Vor der Besichtigung und im Exposé
Am sichersten steht die Provision fest, bevor Sie Ihre Leistung erbringen: im Exposé mit klarem Provisionsverlangen und mit einer Bestätigung des Interessenten in Textform — per E-Mail oder, online, über eine Schaltfläche, die die Zahlungspflicht ausdrücklich nennt. Wie das geht und woran Online-Abschlüsse scheitern, zeigt unser Leitfaden zum Maklervertrag in Textform.
Soll die Besichtigung vor Ablauf der Widerrufsfrist stattfinden, holen Sie das ausdrückliche Verlangen nach vorzeitigem Beginn ein — sonst gibt es nach einem Widerruf keinen Wertersatz (Leitfaden Widerrufsbelehrung).
So unterstützt Capitality
Capitality ersetzt nicht die Vereinbarung, die Ihr Anwalt formuliert. Aber es hält Ihre Zahlen zusammen: Jeder Deal trägt seine erwartete Provision in Euro, die Pipeline zeigt ihren Wert.
Vor dem Versand prüft Capitality, ob die Käuferprovision mit Betrag oder Prozentsatz lesbar im Exposé steht — ohne Angabe wird nicht versendet. Die ausdrückliche Provisionsanerkennung im Exposé-Versand ist im Bau.
- Deal-Pipeline (Kanban) mit Provision in Euro und Pipeline-Wert — heute im Produkt
- Exposé mit Rechtsprüfung, PDF in DE/EN/RU, persönlicher Link je Empfänger, Öffnungs- und Bestätigungsnachweis — heute im Produkt
- Widerrufsbutton nach § 356a BGB und Provisionsanerkennung im Exposé-Versand — im Bau
- Provisionsrechnung — geplant
Aus der Praxis
Häufige Fragen
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?
Wenn der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Ist der Vertrag aufschiebend bedingt, kann die Provision erst mit Eintritt der Bedingung verlangt werden.
Muss die Maklerprovision geteilt werden?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher: Wenn beide Seiten zahlen, dann in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann höchstens die Hälfte an den Käufer weitergegeben werden (§ 656d BGB). Bei anderen Objekten oder Käufern gibt es keine Teilungspflicht.
Welche Maklerprovision ist zulässig?
Das Gesetz schreibt keinen Satz vor; die Höhe ist verhandelbar. Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer muss sie auf beiden Seiten gleich hoch sein, und gegenüber Verbrauchern nennen Sie sie inklusive Umsatzsteuer.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Mit dem wirksamen Kaufvertrag, bei einer aufschiebenden Bedingung mit deren Eintritt (§ 652 Abs. 1 BGB). Hat der Verkäufer einen Teil an den Käufer weitergegeben, wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d Abs. 1 BGB).
Darf ein Makler für Käufer und Verkäufer tätig sein?
Ja, solange der Vertrag das nicht ausschließt — bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucherkäufer mit gleich hoher Provision. Wer dem Vertrag zuwider für die andere Seite arbeitet, verliert Provision und Aufwendungsersatz (§ 654 BGB).
Ist eine Reservierungsgebühr beim Makler zulässig?
In vorformulierten Bedingungen nicht: Der BGH hat eine Reservierungsgebühr, deren Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen war, für unwirksam erklärt; die Maklerin musste sie zurückzahlen (Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22).
Ist die Maklerprovision umsatzsteuerpflichtig?
Die Provision eines umsatzsteuerpflichtigen Maklers unterliegt dem Regelsatz von 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG). Gegenüber Verbrauchern nennen Sie deshalb den Gesamtpreis, zum Beispiel „3,57 % inkl. USt.“.
Muss die Provision vor der Besichtigung vereinbart sein?
Einen Zeitpunkt schreibt das Gesetz nicht vor. Sicher ist es aber, die Provision vor der Besichtigung in Textform zu vereinbaren und bei Verbrauchern Widerrufsbelehrung und Verlangen nach vorzeitigem Beginn einzuholen — sonst riskieren Sie den Anspruch.
Gesetze und Urteile
- § 652 BGB — Entstehung des Lohnanspruchs
- § 654 BGB — Verwirkung des Lohnanspruchs
- § 656b BGB — Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
- § 656c BGB — Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
- § 656d BGB — Vereinbarungen über die Maklerkosten
- § 12 UStG — Steuersätze
- BGH, Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22 (Reservierungsgebühr in AGB unwirksam), Pressemitteilung Nr. 070/2023
Die Links führen zu den amtlichen Gesetzestexten und zu Urteilsdatenbanken. Maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.
Unsere Leitfäden informieren über die Rechtslage in Deutschland; sie ersetzen keine Rechtsberatung. Den Stand nennt jede Seite. Für Ihre Verträge und Belehrungen sprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt.
