Immobilien-Exposé erstellen: Aufbau, Pflichtangaben, Lagetext — mit Vorlage

Ein Exposé wird selten von vorn bis hinten gelesen. Stellen Sie deshalb nach vorn, wonach Interessenten zuerst fragen: Preis, Fläche, Lage. Die folgende Gliederung hat sich bewährt — nutzen Sie sie als Vorlage für Ihr eigenes Layout.

1. Titel und Titelbild. Ein Satz, der das Objekt unterscheidet: Typ, Lage und das eine Merkmal, das es besonders macht. Das Titelbild zeigt das Haus oder den schönsten Raum, bei Tageslicht.
2. Eckdaten. Objektart, Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Zustand, Kaufpreis oder Miete, Provision, frei ab — auf einen Blick, am besten als Tabelle.
3. Beschreibung. Was das Objekt ausmacht, in ganzen Sätzen: Grundriss, Licht, Zustand, Besonderheiten. Konkret statt „traumhaft“.
4. Ausstattung. Böden, Bad, Küche, Heizung, Fenster, Stellplatz, Keller — mit Jahreszahl, wenn modernisiert wurde.
5. Lage. Umgebung und Wege zu Bahn, Schule und Einkauf, mit echten Wegzeiten.
6. Grundrisse und Fotos. Ein Grundriss je Geschoss, dazu Fotos in der Reihenfolge eines Rundgangs.
7. Energieausweis. Die Pflichtangaben nach § 87 GModG — oder der Hinweis, dass der Ausweis noch nicht vorliegt.
8. Preis und Provision. Der Kaufpreis, die Provision des Käufers als Gesamtpreis inklusive Umsatzsteuer und ein Hinweis auf die Erwerbsnebenkosten.
9. Kontakt und Impressum. Ihr Name, Ihre Erreichbarkeit, die Anbieterkennzeichnung — und woher die Angaben stammen.

Ausführlich stehen die Pflichtangaben im Leitfaden Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Kurz gefasst:

• Energieausweis: Liegt einer vor, gehören seine Kennwerte in jede Anzeige in kommerziellen Medien — und der Makler ist dafür ausdrücklich mitverantwortlich (§ 87 GModG, bis Juli 2026 GEG). Ab dem 1. Januar 2027 kommen weitere Angaben hinzu.
• Provision: Nennen Sie sie, dann als Gesamtpreis inklusive Umsatzsteuer (§ 3 PAngV).
• Impressum: Online braucht jedes Angebot eine vollständige Anbieterkennzeichnung, auch das Web-Exposé (§ 5 DDG).
• Widerrufsbelehrung: Kommt der Maklervertrag mit einem Verbraucher per E-Mail oder Telefon zustande, kann er 14 Tage widerrufen — ohne ordnungsgemäße Belehrung bis zu zwölf Monate und 14 Tage. Mehr im Leitfaden Widerrufsbelehrung für Makler.
• Provisionsvereinbarung: Bei Wohnung und Einfamilienhaus braucht der Maklervertrag die Textform, und ein Käufer, der Verbraucher ist, zahlt höchstens die Hälfte der Provision — siehe Maklervertrag in Textform und Provisionsvereinbarung für Makler.

Die meisten Zahlen im Exposé stammen vom Verkäufer: Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen, Hausgeld. Sie dürfen diese Angaben grundsätzlich ungeprüft weitergeben — vorausgesetzt, Sie haben sie mit der nötigen Sorgfalt eingeholt. Was nach dem Fachwissen eines Maklers erkennbar unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich ist, gehört so nicht ins Exposé (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007 – III ZR 146/06).

Drängen sich Zweifel auf — etwa weil ein ausgebautes Dachgeschoss als Wohnfläche zählt, eine Baugenehmigung aber nirgends auftaucht —, klären Sie das — oder nennen Ihre Bedenken im Exposé oder dem Interessenten gegenüber (BGH, ebenda).

Ohne besondere Umstände muss der Interessent davon ausgehen, dass Ihr Exposé die Angaben des Verkäufers wiedergibt, nicht Ihre eigene Prüfung. Sagen Sie es trotzdem: „Wohnfläche laut Wohnflächenberechnung des Verkäufers“ schafft Klarheit. Wer dagegen den Eindruck erweckt, die Angaben selbst ermittelt oder geprüft zu haben, kann dafür haften.

Falsche Angaben können außerdem ein Wettbewerbsverstoß sein: Unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben über wesentliche Merkmale — beim Exposé etwa Fläche, Zustand oder Nutzbarkeit — machen eine Anzeige irreführend (§ 5 UWG).

Was zur Wohnfläche gehört und wie es zählt, regelt die Wohnflächenverordnung (§§ 2 und 4 WoFlV):

Unmittelbar vorgeschrieben ist die Verordnung nur, wo nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Im freien Verkauf rechnen manche nach DIN 277 oder mit eigenen Regeln — dann können die Zahlen abweichen. Nennen Sie deshalb, nach welcher Methode und von wem die Fläche ermittelt wurde.

Jedes Foto ist geschützt — auch das schnelle Handyfoto des Eigentümers, fünfzig Jahre lang (§ 72 UrhG). Wer es im Exposé, im Portal oder in sozialen Medien zeigt, braucht dafür ein Nutzungsrecht (§ 31 UrhG). Ist nicht jede Nutzung ausdrücklich benannt, reicht das Recht nur so weit, wie es der Zweck des Vertrags verlangt (§ 31 Abs. 5 UrhG). Lassen Sie sich deshalb schriftlich einräumen, wo die Bilder erscheinen dürfen: Exposé, Portale, Website, soziale Medien.

Der Fotograf bestimmt, ob und wie er als Urheber genannt wird — fragen Sie ihn danach, bevor das Exposé rausgeht (§ 13 UrhG).

Sind Menschen zu sehen — Mieter, Nachbarn, der Verkäufer —, brauchen Sie deren Einwilligung (§ 22 KUG). Ausgenommen sind Bilder, auf denen Personen nur als Beiwerk neben einer Örtlichkeit erscheinen, etwa Passanten vor dem Haus — es sei denn, ein berechtigtes Interesse der Abgebildeten steht entgegen (§ 23 KUG).

Auch Grundrisse können geschützt sein: Pläne und technische Zeichnungen zählen zu den Werken des Urheberrechts (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 UrhG). Den Bauantragsplan des Architekten einfach einzuscannen ist deshalb nicht ohne Risiko. Sicherer ist ein Grundriss, den Sie neu zeichnen oder zeichnen lassen.

„Zentral“, „ruhig“, „verkehrsgünstig“ stehen in vielen Exposés und sagen deshalb wenig. Überzeugender sind Minuten: wie lange zu Fuß zur Bahn, mit dem Rad zur Schule, mit dem Auto zur Autobahn. Wer Familien anspricht, nennt Kita und Grundschule; wer Pendler anspricht, den Bahnhof.

Bleiben Sie bei der Wahrheit: Liegt das Schlafzimmer an der Hauptstraße, ist „ruhige Lage“ eine unwahre Angabe — und die Anzeige irreführend (§ 5 UWG).

Soll die genaue Adresse noch nicht öffentlich sein, beschreiben Sie die Lage ohne Straßennamen und mit gerundeten Zeiten.

Mit dem Exposé beginnt oft der Maklervertrag: Steht die Provision darin und fragt der Interessent daraufhin an, kann der Vertrag per E-Mail zustande kommen. Wie, zeigt der Leitfaden Maklervertrag in Textform.

Halten Sie fest, wer welches Exposé wann erhalten hat. Kommt es später zum Streit über die Provision, ist das Ihr Nachweis — aufbewahren dürfen Sie ihn, solange Ansprüche geltend gemacht werden können (DSGVO für Immobilienmakler).

Ein persönlicher Link je Empfänger zeigt zusätzlich, ob und wann das Exposé geöffnet wurde. Ein PDF lässt sich dagegen beliebig weiterleiten.

1. Titel, Titelbild und Eckdaten stehen vorn.
2. Energieausweis-Angaben nach § 87 GModG vollständig — oder der Hinweis, dass der Ausweis noch nicht vorliegt.
3. Provision als Gesamtpreis inklusive Umsatzsteuer; bei Wohnung und Einfamilienhaus zahlt ein Käufer, der Verbraucher ist, höchstens die Hälfte.
4. Angaben des Verkäufers auf Plausibilität geprüft, die Quelle genannt, Zweifel offen angesprochen.
5. Wohnfläche mit Methode: nach Wohnflächenverordnung oder anders — und von wem ermittelt.
6. Nutzungsrechte an Fotos und Grundrissen für alle Kanäle; Einwilligung aller erkennbar abgebildeten Personen.
7. Lage mit echten Wegzeiten, ohne beschönigende Floskeln.
8. Impressum vollständig; für Verbraucher die Widerrufsbelehrung.
9. Versand dokumentiert: wer welches Exposé wann erhalten hat.